球速体育,球速体育官方网站,球速体育APP下载2026年1月1日起，卖房增值税有重大调整，买不足2年的房子税率降了，满2年直接免征。 配合历史低位的利率，现在买房成本可能是近几年最低。
市场彻底分化，不是所有房子都值得买。 一线核心区依然抢手，但很多地方房子难卖。 这篇文章告诉你，哪三种人正好能抓住现在的机会“换好房”、“买对房”。
首付15%、利率3.25%，政策确实很给力。 但2026年买房千万别瞎买，弄懂“两大转向”，避开陷阱，你的购房款才能真正花在刀刃上，而不是接盘。
2026年刚开年，一件关乎所有买房、卖房人的大事落地了。 从1月1日开始，个人卖房交的增值税有了新变化：卖掉购买不足2年的住房，增值税率从原来的5%降到了3%；而购买2年及以上的房子，直接免征增值税。 这意味着，一套持有刚过2年、总价200万的房子，卖家可能直接省下近10万的税。 这项新政，像是给沉闷已久的二手房市场投下了一颗石子。
时间拨回2017年，马云在杭州的峰会上说，未来八年房子会像大葱一样便宜。 那时没人当真，因为楼市正热得发烫。 国家统计局的数据显示，2017年全国商品房的销售额冲破了13万亿，很多城市的房价一个月一个价。 开发商和买房的人都杀红了眼，谁都觉得自己不会接到最后一棒。 当时有地产大佬公开反驳，说这只是外行的妄语。
市场的转向，往往在所有人都没准备好的时候到来。 从2022年开始，楼市的气氛明显变了。 新房不好卖了，开发商的日子紧了。 更明显的是二手房市场，很多城市的二手房挂牌量一路攀升，但一套房子挂出去大半年，可能连个诚心看房的人都找不到。 房子从公认的“硬通货”，变成了需要耐心寻找买家的“大宗商品”。
进入2026年，这种变化不再是趋势，而是板上钉钉的现实。 国际知名的房地产顾问机构Savills的研究报告指出，中国的楼市已经彻底告别了那个只要盖房子就能卖掉的“增量扩张”时代。 房子不再是稀缺品，这恰恰印证了马云当年那句预言的核心。 整个市场的游戏规则，发生了两个根本性的转变。
第一个根本转变，是市场从“齐涨共跌”变成了“剧烈分化”。 过去那种闭着眼睛买房，等着普涨赚钱的时代，真的一去不复返了。 现在的楼市，像一个成绩差距巨大的班级。 一线城市和少数强二线城市的核心区，比如那些有地铁、有好学校的次新小区，价格依然稳得住，去化周期大概在12到15个月，属于健康范围。 但大量的三四线城市，房子比人多，去化周期动不动就超过24个月，房价承受着持续的压力。
这种分化不是短期调整，而是由更底层的因素决定的。 城镇化速度放缓，人们用脚投票，持续流向能提供更好工作和收入的城市。 国家的“十五五”规划也明确了，对不同城市的楼市要“因城施策”。 对核心城市，要优化住房供给，多提供改善型的好房子；对库存压力大的城市，首要任务就是想办法去库存。 政策也在强化这种“好的更好，差的更差”的格局。
第二个根本转变，是政策的发力点变了。 以前楼市太热，政策主要是“踩刹车”，提高利率、加限购，抑制大家买房。 现在，政策的重心变成了“精准托底”，想方设法降低合理住房需求的成本，把市场稳住。 2025年底的中央经济工作会议，就把“着力稳定房地产市场”列为重点任务之一。
这种转向的直接结果，就是2026年可能成为近十年来，普通人买房综合成本最低的一个窗口期。 除了开头提到的增值税大减，金融和财税方面的利好是线年初全国首套房的平均商业贷款利率已经降到了3.31%左右，部分城市甚至能到3.25%。 五年期以上的公积金贷款利率更是低至2.6%的历史最低点。 我们来算笔账：同样是贷款100万，分30年还，在2023年利率4.1%的时候，每个月要还4832元。 现在利率3.31%，每个月月供是4381元，一个月少还451块，30年下来总利息能省下超过16万元。
首付门槛也降到了历史低位。 现在买首套房，最低首付比例只要15%，这意味着上车的启动资金要求更低了。 像四川雅安、湖南益阳这些城市，夫妻双方如果都正常缴纳公积金，最高贷款额度能达到104万。 家里有二孩、三孩的，很多地方还能额外增加贷款额度，进一步减轻压力。
税费方面的优惠更是直接。 除了增值税新政，现在买140平米以下的房子，契税基本上统一按1%来征收，比以前的标准低了不少。 各地方为了吸引人买房，还额外加码补贴。 比如湖北武汉，对符合条件的三孩家庭买新房，直接给12万元的购房补贴。 河南的襄城县，推出“卖旧买新”的补贴政策，卖掉旧房再买新房，可以享受新缴纳契税的60%作为补贴。 苏州工业园区更彻底，对符合条件的人才买房，实行契税全额返还。
过去很多限制老百姓住房消费的障碍，也在被清理。 异地买房要求的社保或个税年限放宽了，公积金的异地使用壁垒也被打破。 以前那种“想在外地买房但没资格”，或者“公积金账户里的钱在老家用不了”的烦心事，正在成为历史。 综合算下来，在2026年买一套总价500万的房子，因为利率、税费、补贴的共同作用，相比2020年高点时，总支出能节省超过30%。
但是，成本大幅下降，绝不意味着所有人都应该冲进去买房。 在高度分化的市场里，买错了标的，省下的成本可能抵不上房价下跌的损失。 结合当前的市场和政策，有三类人，在2026年做出购房决策的收益风险比相对更高。
第一类，是那些在一线或核心二线城市工作生活，有真实自住需求的刚需家庭。 他们的买房动机很简单，就是需要一套房子来安家。 这些城市因为持续的人口净流入和坚实的产业基础，房产的流动性和抗跌性，远远超过其他地区。 央行的研究员宋泓均就曾指出，超级城市的核心资产，长期看依然具备保值增值的潜力。 对于刚需家庭来说，现在的低利率和低首付，是实打实地降低了月供压力和上车门槛。 他们不需要去赌市场的最低点，核心城市一套配套成熟的优质房产，始终是“自住 资产保值”的可靠选择。 他们的策略应该更聚焦于房子本身的居住属性，优先选择交通便利、生活配套齐全的次新房，尽量避开那些依靠远期规划讲故事、周边一片空地的远郊概念盘。
第二类，是那些“卖旧买新”的改善型家庭。 2026年的政策环境对他们来说特别友好。 前面提到的增值税免征政策，极大降低了他们卖出持有满两年旧房的成本。 而各地“卖旧买新”的契税补贴，又降低了他们买入新房的成本。
当前二手房市场挂牌量巨大，很多房东的心态已经松动，特别是那些房龄在10到15年、业主因为想要置换更好房子或者而急售的房源，存在着可观的议价空间。
不少房源最终的成交价，能比最初的挂牌价低上二三十万。 改善型家庭完全可以利用这个市场窗口，以一个相对合理的价格处理掉原有的、可能已经跟不上家庭居住需求的房产，同时借助低利率的杠杆，一步到位换到品质更高、户型更优、社区更好的房子里。 他们的操作关键在于“置换节奏”，要充分利用政策和市场情绪的时间差。
第三类，是那些资金充裕、寻求长期资产配置的稳健型投资者。 必须明确，马云的预言并非说房子会变得一文不值，而是说“房子不再是稀缺的投机品”。 这意味着靠买房“短线炒作、一夜暴富”的时代彻底结束了。
但对于核心城市的优质房产，它作为一项可以对抗通胀、并能产生稳定租金现金流的实物资产，仍然具有长期的配置价值。
这类投资者的逻辑已经完全变了，他们必须坚持“精挑细选”的原则：城市要选人口持续流入的一二线核心；板块要选有成熟产业和人口支撑的核心地段；房子本身要具备“地铁 学区 品质”这些硬通货属性。 他们必须彻底避开三四线城市和所有大城市的远郊板块。 同时，必须严格控制风险，确保每月的月供支出不超过家庭稳定月收入的30%，绝不能使用高杠杆去冒险。
对于以上这些考虑在2026年“上车”的人，在具体操作中还有两个很实际的要点。 一是要学会选对具体的房源。 市场上“满五唯一”的二手房（持有满五年且是家庭唯一住房）能免征增值税和个税，往往能比普通房源省下十几万税费，是性价比很高的选择。
那些业主因为置换而急售的房源，如果你付款周期快，往往能谈到更大的折扣。 另外，可以多关注那些没有顶级学区溢价、但房龄较新、品质不错的“次新房”，这类房子居住属性纯粹，价格泡沫也较小。 二是要留意政策的时间窗口。
很多地方推出的购房补贴政策，都设置了明确的截止日期。 比如四川遂宁，就要求必须在2026年6月30日前完成网签备案，才能享受总房款2%的财政补贴。 一些市场机构预测，2026年的上半年可能还会有进一步的降息动作。
一旦这些政策红利被市场充分消化，累积的需求集中释放，那么买家与卖家之间的议价优势就可能迅速逆转。
